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第廿七章 第一只商业地产基金的拓荒与实验（第1页）

在抓住城市综合体这个中国商业地产主流模式的同时我们也在关注中国商业地产的另一个关键节点或瓶颈问题一一那就是中国商业地产的投融资渠道和变现通道。

在国外最标准的模式就是reits也就是所谓的基金模式。

新加坡、日本和美国都有非常成熟的经验和模式，可供借鉴和学习。

中国的商业地产特别是持有型的资产型物业一直受困于金融渠道特别是中长期资本的匮乏。

既包括前端的投资也包括后端的良性退出和增值变现。

2oo2年，当时我还在北京良乡房地产开总公司任总经济师时就开始关注和研究这个主题。

并在《中国建设报》“中国楼市专刊”

表了《中国地产融资九大模式》的系列文章。

而且也正是因为这组文章引起清华一哈佛ueo办公室的关注并特邀我去担任席教学顾问。

工作期间，2oo3年去香港大学听新加坡凯德中国区总裁林明彦和金融主管王会干讲基金和商业不动产对我是一次洗礼，真正系统性地了解了海外基金尤其是亚洲的运作模式。

2oo4年，加拿大投资银行家jirec成立之时，我再一次启动了这个想法，与中信证券主管房地产金融的副总裁周芊先生在亚洲购物中心年会上相识以后经过充分的交流和切磋，达成一致意见，利用清华大学creo和rec这两个平台的影响力和资源起成立中国第一支商业地产基金命名一号基金。

我下面就把这支基金的起和实践以及媒体的客观报道呈现给读者，希望各位别嫌枯燥和专业一一

但是这次基金的起，由于太前。

再加上关于基金方面的法律和政策的滞后，当然也包括地产界和金融界的对基金的认识的不足和观望，基金的募集没有成功，但是在推动中国商业地产基金的理念意识和启蒙方面都起了非常重要的作用和影响。

而且我代表rec也多次呼吁政府相关部门在政策方面和法律方面能够尽快与国际接轨，作出战略性和前瞻性的安排和举动，推动中国的商业地产的展和进步。

但这次基金活动的策划和推广使我地产金融专家的名头更加名副其实。

在参加3o年大学同学聚会时，我的很多在银行界和金融圈做中高层领导的同学都开玩笑说，没想到当年你这个诗人，不务正业的人，现在也能成了金融专家。

《商业地产1号基金：锁定温州资本》

2oo8-1o-21

记者陈昆才上海报道

“半年以来，我就像祥林嫂一样，奔波于全国给地，向房地产企业、金融机构、产业企业等三类群体推介有限合伙制的商业地产基金模式。”

1o月19日晚间，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波说。

今年4月中旬以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与中信证券策划筹备成立中国第一只有限合伙制的商业地产基金，后者也是央行指定的两家reits（房地产投资信托基金）试点专业机构之一。

令朱凌波高兴的是，目前他们已经锁定了潜在投资者—一温州企业家群体。

当晚接受本报记者专访，也也是该委员会次披露只商业地产基金的筹备进展。

“目前政策方面已没有问题，《合伙企业法》已经出台，而天津滨海新区也有相应试点，工商注册、政策优惠等政策也都有了。”

朱凌波表示，目前主要的工作是投资者推介和市场培育，以解决资金来源问题。

在他看来，以商业地产基金为代表的非银行信贷融资渠道，可以解决房地产金融的多重难题，其一，分散银行的风险；其二，给开商开辟了一条新的融资渠道；其三，提供给投资者一个集合性的投资品种。

已接触近百家潜在投资者

在只商业地产基金的筹备过中信证券成立了专门的团队，负责房地产基金试点工作，设计了前期主体框架方案并根据推介的情况适时调整方案，与机构投资者见面洽谈。

而半年来，朱凌波所在的商业不动产专委会始终在做投资者推广工作。

他表示，目前采用有限合伙制的模式，与相关政策没有冲突；但真正要解决的问题是资金来源，“否则政府给你再好的政策也没有用”

。

朱凌波接触的潜在投资者主要有三类，第一轮是金融机构，但金融机构对商业地产投资持谨慎态度；第二轮是房地产同业，但存在认识上的错位；第三轮针对产业群体，特别是温州企业家群体。

“未来继续向定位于非房地产行业的，对金融、基金有灵敏嗅觉的投资者推广。”

他表示，“我们选择投资者，一是要有规模，二是股东要均衡，具有一定代表性，在行业内有品牌、影响力、带动能力，三是企业老板在理念上要对基金模式有一定的认同，不是一开始就提出控股6o等”